柏林:灾难来袭前，瓦列里·舍甫琴科正准备搬进柏林高档的普伦茨劳贝格区一套新的三室公寓。
一年多过去了，它仍然是德国房地产市场动荡的一部分。
舍甫琴科购买了一栋多户住宅的开发商Project Immobilien-Gruppe破产了，导致这个三口之家在入住前几个月暂停了施工。
一年后，这个地方仍然被遗弃，舍甫琴科一家陷入了困境。
他们不仅无限期地被困在房租里，而且他们的25万欧元(约合27.9万美元)首付款——大约是公寓总成本的一半——也在破产程序中被冻结了。
现在，除了房租，他们还要支付贷款的利息来支付首付款。
舍甫琴科是一名34岁的软件工程师，2017年从俄罗斯搬到柏林。他说:“我们得到这个消息后的几天很沮丧。”
他感到失望的不仅是开发商，还有他认为应该更好地保护购房者的政客。“我认为这样的事情在德国是不可能的，”他说。
半成品的房屋外壳已经成为全国各地的常见景象。
自2022年以来，超过1000家从事房地产活动的公司倒闭，这是建筑成本飙升和各国央行迅速加息的影响之一。
尽管这种情况很普遍，但德国受到的影响尤其严重，因为德国长期以来被认为是欧洲最安全的市场之一。
渴望收益的养老基金和大房东纷纷涌入，为开发项目提供资金，购买住宅组合，推高了房价。
来自债券市场和银行的大量廉价债务推动了雄心勃勃的高价收购。
普华永道(PwC)的一份报告称，与大多数其他欧洲国家不同，德国的开发项目可以在“很少或(几乎)没有股权”的情况下进行。
这种高杠杆意味着，当建筑成本飙升、融资枯竭时，它们尤其脆弱。
“我们看到过很多情况，人们基本上是拿土地做抵押，从银行借钱来规划，但什么都没做，”不良资产投资者Arrow Global的房地产首席投资官扎克·沃恩(Zach Vaughan)说。
“银行正坐拥一大笔贷款，你甚至无法预售这些公寓，因为开发公司基本上已经不复存在了，”他说。
政治影响
缺乏负担得起的居住空间加剧了人们的沮丧情绪，这种情绪已经蔓延到反移民情绪中，因为许多选民指责移民加剧了住房危机。
上周日，极右翼政党德国新选择党(Alternative for Germany)预计将赢得环绕柏林的勃兰登堡州(Brandenburg)的州选举，而执政党的支持率可能会下滑。
这将是该党继本月早些时候的图林根州之后在地方选举中的第二次胜利。
停滞不前的建筑工地是德国政府在市场跟不上需求的情况下推动新建筑面临困难的一个象征。
总理奥拉夫·肖尔茨(Olaf Scholz)领导的联合政府远远没有兑现每年至少建造40万套住房的承诺。
德意志银行(Deutsche Bank)经济学家预测，2024年将只有26万套住房完工，2025年将有26.5万套完工。
"住宅建设危机将持续很长一段时间，"德国Ifo研究所资深分析师Klaus Wohlrabe表示。Ifo研究所的月度调查显示，该行业信心接近纪录低点。
“企业仍在寻找希望的迹象，”他补充说。
就经济总增加值而言，建筑业在上个季度的降幅是所有行业中最大的，而这种放缓正在给已经陷入困境的德国经济增加阻力。
连锁反应也出现在相关行业，从家具制造商到化学品生产商。
德国建筑协会建屋发展局(HDB)副董事总经理ren
“最重要的是，投资者需要长期稳定，而目前并非如此，”他补充道。
“在整个欧洲房地产市场，德国仍将是落后的国家之一，”总部位于瑞典的房地产公司海姆斯塔登·博斯塔德(Heimstaden Bostad)的联席首席执行官克里斯蒂安·弗拉德兰(Christian Fladeland)说。该公司拥有从英国到波兰的建筑，其中包括德国的近3万套住宅。“建造新建筑的成本正变得越来越高，住宅市场的严重失衡正在加速。”
对于像舍甫琴科这样的人来说，这种痛苦尤其严重，他们真诚地签订了购买合同，但除了等待和希望之外，几乎没有其他办法。
破产程序的设立是为了尽快偿还债权人，但不适合重组建筑项目，因为这些项目需要大量投资才能赚到钱。
“那些买了公寓住在那里的家庭——也许他们甚至不得不搬出旧公寓——如果不可能完成这些项目，这会给他们带来很大的个人压力，”舒尔茨&布劳恩律师事务所(Schultze & Braun)的沃尔克Böhm说，他是Immobilien项目的破产管理者。
融资问题
虽然像Böhm这样的许多管理员的目标是完成项目，但使其工作是一项挑战。
获得新的资金来支付承包商和购买材料可能会很昂贵，而现有的债权人往往不愿意在出现问题后再投入资金。
有时，这种负担甚至会落在潜在购房者自己身上，让他们自己支付额外的资金。
对一些投资者来说，这些建设了一半的地块可能是一个有吸引力的机会，可以以相对低廉的价格收购项目，并从未来供不应求的市场中受益。
例如，艾睿环球(Arrow Global)今年6月收购了破产的房地产开发商英特博登(Interboden)，目的不仅是完成其在建项目，还包括收购其他需要新资金的项目。
阿罗的沃恩说:“我们看到的是许多搁浅的项目——基本上是处于不同阶段的好项目——一些已经部分或接近完工的项目，开发商刚刚耗尽了资金。”
不仅是开发项目需要新的投资。
德国现有的住房大多建于20世纪70年代或更早，需要升级。许多房东已经缩减了资本支出，以节省现金，但改进越来越不可避免，特别是在能源效率法规方面。
橡树资本管理公司(Oaktree Capital Management)房地产集团欧洲主管Ben Bianchi表示:“许多德国住宅存量相当陈旧，需要大量投资才能将能源评级从糟糕透顶提高到可以接受的水平。”他正寻求从资金紧张的房东手中收购住宅投资组合，用于翻新。
与此同时，市场继续收紧。由于启动新住房开发的动力不足，新房和现房之间的价格差距正在扩大，这是新建筑日益稀缺的一个指标。
这意味着像舍甫琴科一家这样想买房的人获得救济的希望渺茫。他们的项目在春天被一个新的承包商接手，但今年夏天并没有像希望的那样重新开工。
舍甫琴科说:“我真的很担心，一旦他们意识到完成这个赛季并没有他们想要的那么有利可图，他们也会退出。”- - - - - -布隆伯格
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